โบรกแตะเบรกหุ้นเพอร์เฟค

หุ้นเพอร์เฟคร่วง7%หลังประกาศแผนเทคฯไทยพร็อพเพอร์ตี้และแกรนด์เหตุโบรกแตะเบรกหวั่นความเสี่ยงหลายเรื่อง

การเคลื่อนไหวราคาหุ้นบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ราคาปรับตัวลดลงต่อเนื่อง และมาปิดตลาดที่ 1.21 บาท ลดลง 0.09 บาท 6.92%มูลค่าการซื้อขายรวม 545.78 ล้านบาท

ส่วนบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ (GRAND) ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นตลอดวัน ล่าสุดปิดตลาดที่ 1.65 บาท ลดลง 0.02 บาท คิดเป็น 1.20% มูลค่าการซื้อขาย 127.31 ล้านบาท

นักวิเคราะห์ บล.ดีบีเอสวิคเคอร์ส กล่าวว่า ราคาหุ้นเพอร์เฟค ปรับตัวขึ้นไปเกินราคาพื้นฐาน ซึ่งประเมินหลังเข้าเทคโอเวอร์ บริษัท ไทย พร็อพเพอร์ตี้ (TPROP) และบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ (GRAND) โดยเชื่อว่าตลาดมองดีลเทคโอเวอร์ดีเกินไป หากพิจารณาระยะเวลากว่าจะแล้วเสร็จเป็นปลายปีนี้ จึงมีโอกาสรับรู้รายได้ของคอนโดไฮด์ สุขุมวิท น้อยกว่าที่ตลาดคาดเพราะส่วนใหญ่จะโอนกรรมสิทธิ์ไปมากแล้วในช่วงครึ่งปีหลัง อาจกล่าวได้ว่าดีลนี้ทำช้าไป แรงเสริมกำไรปีนี้จะมาจากเฉพาะขายที่ดินเปล่าช่วง ครึ่งปีหลัง ส่วนปี 2558 รายได้ TPROP จะเป็นธุรกิจโรงแรม และให้เช่า เหลือคอนโดน้อย แต่จะมีการขายสินทรัพย์เข้าสู่กองทุน REIT 1 กอง ซึ่งได้สะท้อนในประมาณการแล้ว แม้ได้ปรับประมาณการกำไรสุทธิต่อหุ้นปี 2558 เพิ่ม 20%

ทั้งนี้มีสมมุติฐานให้ดีลนี้เสร็จเริ่มตั้งแต่ปี 2558 บริษัทยังไม่ได้อันดับ 4 ของอุตสาหกรรมในเชิงรายได้ บริษัทประมาณการรายได้ของเพอร์เฟคที่ 1.6 หมื่นล้านบาท เมื่อรวมกับ TPROP อีก 6.2 พันล้านบาท รวมเป็น 2.2 หมื่นล้านบาท ถือเป็นอันดับ 4 ของอุตสาหกรรม แต่ฝ่ายวิจัยเห็นว่าปีนี้เป็นปีที่ดีเป็นพิเศษของ TPROP ที่มีรายได้จากการโอนคอนโดไฮด์ สุขุมวิท ประมาณ 4.4 พันล้านบาท จากมูลค่าทั้งหมด 5 พันล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่จะโอนในช่วงครึ่งปีแรก

การที่เพอร์เฟค คาดว่า จะทำดีลเทคโอเวอร์เสร็จจะเป็นปลายปีนี้ โดยตามมาตรฐานบัญชีจะทำงบรวมหลังจากวันที่ทำดีลเสร็จ ดังนั้นรายได้ที่นำมารวมของ TPROP จะน้อยมากแล้ว ทำให้เชื่อว่า แรงเสริมกำไรปีนี้มาจากการขายที่ดินเปล่า ซึ่งบริษัทคาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง ในสมมุติฐานให้มีการขายสำเร็จ 2 แปลง คือ สุขุมวิทใกล้แยกบางนา มูลค่า 1.7 พันล้านบาท ให้เดอะมอลล์ กรุ๊ป และที่ดินบริเวณแจ้งวัฒนะอีก 500 ล้านบาท ส่วนที่ดินทำเลกรุงเทพกรีฑามูลค่า 870 ล้านบาท ให้เกิดการขายสำเร็จในงวดปี 2558 รายได้ TPROP ไม่มากเท่าปีนี้ มีเพียงธุรกิจหลักๆ คือ โรงแรม และอาคารสำนักงาน ส่วนคอนโดไฮด์ สุขุมวิทเหลือมาโอนน้อยลงแล้ว ส่วนคอนโดไฮด์ สุขุมวิท 2 มูลค่า 3 พันล้านบาท จะเริ่มขายปลายปีนี้กว่าจะเริ่มโอนเป็นปลายปี 2559

ดันคอมมูนิตี้มอลล์เข้ากองรีท

ทั้งนี้ บริษัทเพอร์เฟค มีทางเสริมกำไรได้จากการขายสินทรัพย์เข้าสู่กองทุนอสังหา โดยมีสินทรัพย์ 2 กลุ่มคือ คอมมูนิตี้ มอลล์ 2 แห่ง มูลค่า 1.8 พันล้าน บาท ได้แก่ เมโทร เวสต์ทาวน์ และอีสทาวน์ ซึ่งมีสมมุติฐานให้เกิดในปี 2558 แต่มีข้อกังวลว่าอัตราการเข้าเช่า (OR) ยังไม่สูง อาจทำให้เกิดค่าใช้จ่ายรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำได้ และโรงแรมเชอราตันที่หัวหิน 2 แห่ง และโรงแรมที่ญี่ปุ่นคือ คิโรโระ แต่ฝ่ายวิจัยเห็นว่าคิ โรโระ ยังต้องใช้เวลาอีกพอควรจึงจะลงตัว จึงคาดว่าไม่ทันปี 2558 ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยได้ปรับคาดการณ์กำไรต่อหุ้นปี 2558 เพิ่ม 20% หลังเทคโอเวอร์ เพราะมีรายได้จาก TPROP เสริม และมี REIT 1 กอง อย่างไรก็ตามจะเกิด Dilution Effect 22% จากการสวอปหุ้น PF กับ TPROP ในสัดส่วน 1 หุ้น TPROP ต่อ 0.5 หุ้น PF หรือนักลงทุนจะเลือกรับเป็นเงินสดได้ที่ 0.57 บาทต่อหุ้น

ส่วนกรณีที่บริษัทจำเป็นต้องทำเทนเดอร์ ออฟเฟอร์ GRAND ด้วยนั้น แต่เนื่องจากราคาหุ้น GRAND สูงกว่าราคาที่ทำเทนเดอร์ที่ 1.31 บาท จึงมีโอกาสไม่สำเร็จสูง แต่ทาง PF ก็พอใจในการถือหุ้น GRAND ผ่าน TPROP ในสัดส่วนที่ 41%

ด้านสถานะการดำรงอยู่ในตลาดหุ้นนั้น PF ตั้งใจว่า TPROP จะออกจากตลาดหลักทรัพย์ ส่วน GRAND ยังอยู่ในตลาดฯต่อไป และความเสี่ยงของ TPROP สิ่งที่ดี คือ มีธุรกิจส่วนใหญ่ อยู่ติดใกล้รถไฟฟ้าไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนโด ทำให้ PF มีธุรกิจใจกลางเมืองเพิ่มมากขึ้น แต่สำหรับอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งคือ อาคารสำนักงานวัน แปซิฟิก เพลสและทู แปซิฟิก เพลส แม้จะมีอัตราการเข้าเช่า (OR) สูง แต่อายุสัญญาเช่าที่ดินเหลือเพียง 5 ปีความเสี่ยงคือการไม่ต่ออายุสัญญาเช่าที่ดิน ส่วนโรงแรมเวสติน มีอัตราการเข้าพักประมาณ 77% และเหลือสัญญาเช่าที่ดิน 8

นอกจากนี้ บริษัทย่อยของ TPROP คือ GRAND มีคดีฟ้องร้องโรงแรม 1 แห่งซึ่งคาดว่าเป็นเวสติน ปัจจุบันอยู่ในขั้นฎีกาซึ่งจะมีการตัดสินต่อมา ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทย่อย ยังไม่ได้มีการตั้งสำรองสำหรับหนี้สินแต่อย่างใด

ความคืบหน้าบริษัทร่วมลงทุน คือบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดินที่ PF ถือหุ้นอยู่ 20% มีโอกาสที่จะขายหรือซื้อในสัดส่วนที่เหลือกำลังเจรจากับกลุ่มเฟรเซอร์ ซึ่งทางบริษัทเห็นว่าได้ประโยชน์ทั้งสองทาง สำหรับโรงแรมคิโรโระที่ประเทศญี่ปุ่นซึ่งให้ผลขาดทุนมาอย่างต่อเนื่อง ขณะนี้มีทางเลือก 3 ประการคือ มีพันธมิตรญี่ปุ่นมาร่วมทุนและหาลูกค้ามาให้ กับ เจรจากับ JW Marriot มาซื้อ Time Sharing และมีผู้ประกอบการสกีรายใหญ่สหรัฐมาร่วมธุรกิจ แต่ขณะนี้ยังไม่มีผลลัพธ์ที่ชัดเจน

คันทรี่กรุ๊ปเล็งปิดดีลเทคโครงการปีนี้

นายเบน เตชะอุบล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างการเจรจาเข้าลงทุนซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในและต่างประเทศหลายแห่ง โดยคาดว่าจะได้ข้อสรุปภายในครึ่งปีหลังนี้ 1 แห่ง แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดในเชิงลึกได้ ทั้งนี้ การเข้าซื้อลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเป็นไปตามแผนกลยุทธ์ใหม่ของบริษัทฯ ที่จะเน้นการเข้าซื้อลงทุนมากกว่าการสร้างเอง

"ตอนนี้เรามีคุยเพื่อลงทุนในโครงการอสังหาฯ อยู่หลายรายการ เป็นไปตามแผนงานของบริษัทที่จะเน้น Investment Project มากกว่าการพัฒนาขึ้นมาใหม่ เพราะหากโครงการไม่มีจุดเด่นอย่างแท้จริงเหมือนโครงการแลนด์มาร์ค ริเวอร์ ฟร้อนท์ ที่กำลังสร้างอยู่นั้นก็จะทำให้ยากต่อการแข่งขัน และค่อนข้างใช้เวลากว่าจะถึงจุดคุ้มทุน ซึ่งการเข้าซื้อลงทุนนั้นเป็นทางลัดที่ง่ายกว่า โดยต้องคำนึงถึงความเหมาะสมในแต่ละโครงการ มีรีเทิร์นที่เหมาะสมในระยะยาว ช่วงครึ่งปีหลังคงได้เห็นอย่างน้อย 1 ดีล โดยก่อนหน้านี้ได้มีการลงทุนซื้ออสังหาฯ ศูนย์ข้อมูลดาต้าเซ็นเตอร์ที่ประเทศอังกฤษ ซึ่งก็สร้างรายได้และผลตอบแทนให้กับบริษัทฯสม่ำเสมอในระยะยาว จะไม่จำกัดว่าต้องเป็นในประเทศหรือต่างประเทศ ขอให้สร้างผลตอบแทนที่ดีก็จะมองหาโอกาสเข้าไปลงทุนในโครงการนั้นๆ"

เขากล่าวว่า บริษัทเตรียมนำโครงการอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์ข้อมูล Amchorage Point Data Center ที่เมืองด็อคแลนด์ กรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ มูลค่าโครงการ 1,350 ล้านบาท เข้าจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาฯ ในช่วงปลายไตรมาส 3 ถึงต้นไตรมาส 4 นี้ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาขนาดกองว่าจะจัดตั้งมูลค่าเท่าไร โดยโครงการดังกล่าวเป็นโครงการที่บริษัทฯ ได้ซื้อเพื่อลงทุนไว้ก่อนหน้านี้ มีรายได้และผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอในระยะยาว ประเมินเบื้องต้นโครงการดังกล่าวสร้างรายได้ให้บริษัท 100 ล้านบาทต่อปี

Tags : พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค • เทคโอเวอร์ • ราคาหุ้น