'คีรี'คืนสังเวียนอสังหาฯ

"คีรี"คืนสังเวียนอสังหาริมทรัพย์ จับมือ"แสนสิริ"เซ็นสัญญาตั้งบริษัทร่วมทุน ถือหุ้น 50:50 วันนี้

พัฒนาคอนโดมิเนียมเกาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ประเดิมโครงการแรกสถานีหมอชิต มูลค่าโครงการ 5.5 พันล้าน คาดเปิดขายมี.ค.ปีหน้า พร้อมตั้งงบ 1 หมื่นล้าน ขยายโครงการ 5 ปี หวังสร้างรายได้ 3.5 หมื่นล้านบาท แสนสิริเผยได้ประโยชน์ร่วมในข้อมูลผู้บริโภค ขณะที่"บีทีเอส"สามารถต่อยอดรายได้จากสื่อภายในอาคารของ"วีจีไอ"

นายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) หรือ(BTS) และนายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI จะเซ็นสัญญาจัดตั้งบริษัทร่วมทุน เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีสัดส่วนการถือหุ้น 50:50 วันนี้ (16 ต.ค.)

แหล่งข่าวจากบริษัทแสนสิริ กล่าวว่าการร่วมทุนครั้งนี้ได้จัดสรรเม็ดเงินลงทุนสำหรับพัฒนาโครงการเบื้องต้น บริษัทละ 5,000 ล้านบาท รวมเป็นเงินลงทุนเบื้องต้น 10,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แรกภายใต้การดำเนินงานของบริษัทร่วมทุนคือ โครงการคอนโดมิเนียม สูง 43 ชั้น 900 ยูนิต บริเวณสถานีรถไฟฟ้าหมอชิต มูลค่าโครงการทั้งสิ้น 5,500 ล้านบาท โดยมีมูลค่าการลงทุน 1,200 ล้านบาท โดยแหล่งเงินมาจากเงินทุนหมุนเวียนของบีทีเอส และแสนสิริ บริษัทละ 600 ล้านบาท คาดว่าจะเสนอขายได้ในเดือน มี.ค.2558 และเริ่มรับรู้รายได้ในปี 2560 เป็นต้นไป

ในเบื้องต้น คาดว่าบริษัทร่วมทุนดังกล่าวจะสร้างรายได้ประมาณ 35,000 ล้านบาทในระยะเวลา 5 ปีจากปีนี้ ส่วนแผนธุรกิจปี 2558 บริษัทร่วมทุนจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้าอีก 2 โครงการ ขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณาทำเล

ทั้งนี้ การเซ็นสัญญาจัดตั้งบริษัทร่วมทุนครั้งนี้เป็นสัญญาระยะยาว ทำให้บริษัท แสนสิริ มีสิทธิในการก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบัน และเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ภายใต้การดำเนินงานของบริษัท บีทีเอส โฮลดิ้งส์ กรุ๊ป

บอร์ดบีทีเอสไฟเขียวข้อตกลง

นายคีรี กล่าวว่า วานนี้ (15 ต.ค.) ที่ประชุมคณะกรรมการบริหารของบริษัทบีทีเอส อนุมัติให้บริษัท เข้าทำสัญญาข้อตกลงกรอบความร่วมมือทางธุรกิจกับบริษัทแสนสิริ ในการเป็น Exclusive Partner เพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย ซึ่งตั้งอยู่ภายในรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ ยังอนุมัติจัดตั้งบริษัทร่วมทุนดังกล่าว เพื่อพัฒนาโครงการแรกภายใต้กรอบความร่วมมือกับแสนสิริ โดยจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อขายบนที่ดินเนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต และอนุมัติให้บริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้นทั้งหมดขายที่ดินเนื้อที่ประมาณ 5 ไร่นี้ ให้แก่บริษัทร่วมทุนที่จะจัดตั้งขึ้นในราคาซื้อขาย 1,400 ล้านบาท

ในที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท เมื่อวันที่ 6 ต.ค.ที่ผ่านมา อนุมัติเรื่องดังกล่าวข้างต้น และมอบอำนาจให้คณะกรรมการบริหารเป็นผู้พิจารณาอนุมัติและตัดสินใจ โดยข้อตกลงในสัญญากรอบความร่วมมือทางธุรกิจร่วมกับบริษัทแสนสิริ

ภายหลังการทำสัญญาดังกล่าว ทั้งสองบริษัท ตกลงจะไม่พัฒนาโครงการที่พักอาศัย ที่อยู่ภายใต้ขอบเขตข้อตกลงกรอบความร่วมมือทางธุรกิจนี้ เว้นแต่โครงการที่พักอาศัย ซึ่งคู่สัญญามีแผนการที่จะพัฒนาอยู่ก่อนแล้ว และเป็นโครงการที่ถูกนำเสนอเพื่อพัฒนาภายใต้ข้อตกลงกรอบความร่วมมือทางธุรกิจนี้ แต่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ต้องการที่จะพัฒนาโครงการที่เสนอดังกล่าว

คาดตั้งบริษัทร่วมทุนเสร็จสิ้นปีนี้

นายคีรี กล่าวต่อว่า ขอบข่ายความร่วมมือ ต้องเป็นโครงการที่พักอาศัยที่มีประมาณการมูลค่าการขายขั้นต่ำ 3,000 ล้านบาทต่อโครงการ สำหรับโครงสร้างความร่วมมือครั้งนี้ แสนสิริ จะบริหารจัดการและควบคุมบริษัทร่วมทุนผ่านคณะกรรมการบริษัท และคณะทำงานบริหารโครงการ ซึ่งมีสมาชิกทั้งสองฝ่ายเท่ากัน

ส่วนบริษัทร่วมทุนใหม่นี้ เป็นบริษัทที่ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คาดจัดตั้งบริษัทเสร็จภายในเดือนธ.ค.ปีนี้ โดยมีทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท หรือ 1 ล้านหุ้น พาร์ 100 บาท ส่วนการเพิ่มทุน หรือการให้ความช่วยเหลือทางการเงินรูปแบบของเงินให้กู้ยืมจากผู้ถือหุ้นในอนาคต ซึ่งเป็นไปตามสัดส่วนการถือหุ้นของแต่ละฝ่าย

บริษัทร่วมทุนดังกล่าว จะพัฒนาโครงการที่พักอาศัย เพื่อขายโครงการแรก โดยจะมีพื้นที่บางส่วนพัฒนาเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ คาดรายได้จากการขายอยู่ที่ 5,300 ล้านบาท จะเปิดตัวภายในเดือนมี.ค.2558 คาดใช้เวลาพัฒนา ก่อสร้าง และโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของโครงการใน 36 เดือน

มั่นใจได้เปรียบผู้พัฒนารายอื่น

แหล่งข่าวกล่าวว่า การเจรจาของทั้ง 2 บริษัท ใช้เวลาประมาณ 2 เดือน ประโยชน์ที่บริษัทแสนสิริ ได้รับนอกเหนือจากสิทธิในการพัฒนาโครงการในพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าแล้ว ยังได้รับข้อมูลผู้บริโภค ซึ่งเป็นประโยชน์ทางอ้อมจากการที่ บริษัท วีจีไอ โกลบอล มีเดีย (VGI) มาร่วมพัฒนาสื่อภายในอาคารให้กับทางบีทีเอสและบริษัท แสนสิริ ด้วยเช่นกัน

"ทางแสนสิริ ถูกถามมาตลอด 18 เดือนว่าจะมีการร่วมทุน หรือควบรวมกิจการกับใครหรือไม่ ซึ่งผู้บริหารคือนายเศรษฐา มีแนวคิดว่า การจะมีพันธมิตรต้องไม่ได้ประโยชน์ในเรื่องเงินเพียงอย่างเดียว แต่ต้องมีซินเนอร์ยี่อื่นด้วย การร่วมจัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับบีทีเอส ทำให้แสนสิริได้เปรียบผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นด้านทำเลขึ้นมาทันที"

นอกจากนี้ บริษัท แสนสิริยังเชื่อในแนวคิดเรื่องการขยายสังคมเมืองในปัจจุบัน จึงมีแผนจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านที่จอดรถและบริการขนส่ง เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยในเขตรถไฟฟ้า ซึ่งจะส่งเสริมให้อัตราการใช้รถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มขึ้น และทำให้กลุ่มลูกค้าของโครงการแสนสิริมีความสะดวกสบายยิ่งขึ้น

ยันไม่มีปัญหากระแสเงินสดทั้งคู่

แหล่งข่าว กล่าวเพิ่มว่าในส่วนของแหล่งเงินทุนสำหรับพัฒนาโครงการของบริษัทร่วมทุนในอนาคตนั้น ไม่ใช่ประเด็นที่น่ากังวล เนื่องจากบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ เป็นบริษัทที่มีกระแสเงินสดค่อนข้างมาก ขณะที่บริษัท แสนสิริ ก็กระแสเงินสดต่อปี ประมาณ 5,000 ล้านบาท และน่าจะมีเงินจากการใช้สิทธิแปลงวอร์แรนท์ อีกราว 9,000 ล้านบาท

ทางบริษัทบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ นั้น มีสินทรัพย์เป็นพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจำนวนมาก การจับมือกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับท็อป 3 ของไทย ทำให้บีทีเอสมีช่องทางรายได้เพิ่มจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และยังต่อยอดรายได้ในส่วนของสื่อภายในอาคาร ซึ่งดำเนินการภายใต้บริษัทในเครือ คือ บริษัท วีจีไอ โกลบอล เมีเดีย เช่นกัน

ก่อนหน้านี้ บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป ได้เข้าลงทุนในบริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือเอ็นพาร์ค ในสัดส่วน 37% ซึ่งมีแผนที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า รวมถึงธุรกิจโรงแรม ซึ่งจะเป็นการหารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

บีทีเอสเข้าถือหุ้นเอ็นพาร์ค 37%

แหล่งข่าวการที่บริษัทบีทีเอส ได้ตัดสินใจเข้าถือหุ้นเอ็นพาร์ค เพื่อต้องการสร้างพันธมิตรและเป็นเครือข่ายในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เอ็นพาร์ค ถือเป็นบริษัทที่มีศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงินต่างๆ และสามารถสร้างความมั่นใจให้กับคู่ค้าต่างๆอีกด้วย

เมื่อเอ็นพาร์คเพิ่มทุนจำนวน 213,000 ล้านหุ้น พร้อมจัดสรรสำคัญแสดงสิทธิ์ที่จะซื้อหุ้น (วอร์แรนท์) โดยเป็นการจัดสรรให้กับบีทีเอส เพื่อแลกกับทรัพย์สินหลักๆ อาทิ โรงแรมอีสติน แกรนด์ สาทร กรุงเทพฯ โรงแรมสูง 33 ชั้น ซึ่งตั้งอยู่บริเวณถนนสาทร ติดกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสุรศักดิ์ และที่ดินบนถนนพหลโยธิน ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส หมอชิต รวมถึงที่ดินบริเวณถนนพญาไท ติดกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสพญาไท โดยมีที่ดินรวมประมาณ 18 ไร่

ภายหลังจากการเพิ่มทุนจัดสรรหุ้นให้บีทีเอส จะทำให้กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่อันดับ 1 โดยมีสัดส่วนการถือครอง 37% ในบริษัทเอ็นพาร์ค ขณะที่สัดส่วน 20%เป็นการถือครองของผู้ถือหุ้นต่างชาติและที่เหลือเป็นของผู้ถือหุ้นทั่วไป สำหรับการเพิ่มทุนจะต้องได้รับการอนุมัติจากผู้ถือหุ้นของบริษัทเอ็นพาร์ค ในวันที่ 15 ธ.ค.นี้

การเพิ่มทุนจะทำให้บริษัทเอ็นพาร์คจะได้เงินสดมาประมาณ 6,300 ล้านบาท และยังมีวอร์แรนท์อีกจำนวนหนึ่ง หากมีการใช้สิทธิแปลงวอร์แรนท์เต็มจำนวน บริษัทจะได้รับเงินอีก 10,000 ล้านบาท ดังนั้นจะทำให้ บริษัทมีกระแสเงินสดที่ดีขึ้นและมีทรัพย์สินที่มีความพร้อมที่พัฒนา

ที่ผ่านมาบริษัทเอ็นพาร์ค ต้องการที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างรายได้ระยะยาวที่มีความมั่นคง แต่การแลกหุ้นครั้งนี้ จะทำให้เอ็นพาร์คมีอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงเหมาะกับการพัฒนา มีความเสี่ยงต่ำ และตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นที่ยอมรับของผู้บริโภค

บีทีเอสใช้สินทรัพย์แลกหุ้นเอ็นพาร์ค

การที่เอ็นพาร์คได้มาซึ่งทรัพย์สินจำนวนมหาศาล มูลค่ากว่า10,000 ล้านบาท ในครั้งนี้ บริษัทแทบจะไม่ต้องชำระด้วยเงินสด และยังทำให้ยังสามารถนำเงินที่ได้จากการเพิ่มทุน(ที่อยู่ระหว่างดำเนินการอยู่ขณะนี้) ไปขยายกิจการตามแผนงานที่วางไว้ได้

ส่วนการที่บริษัทบีทีเอส เลือกที่แลกทรัพย์กับการเข้ามาถือหุ้นเอ็นพาร์คนั้น เนื่องจากเห็นถึงศักยภาพของทรัพย์สินต่างๆ ที่เอ็นพาร์คถือครองอยู่ ไม่ว่าจะเป็น โครงการร้อยชักสาม โครงการที่พักอาศัยเพื่อเช่าที่สุขุมวิท 49 และอื่นๆ

เอ็นพาร์ควางบทบาทเจ้าของธุรกิจให้เช่า

บีทีเอสได้วางเป้าหมายที่จะให้เอ็นพาร์ค มีบทบาทเป็นธุรกิจที่จะสร้างรายได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแบบให้เช่า โดยเอ็นพาร์คจะมีฐานะเป็นเจ้าของโรงแรม ออฟฟิศ อพาร์ตเมนต์ ซึ่งจะตั้งอยู่บนที่ดินของบีทีเอส เดิมหรือซื้อใหม่ หรืออีกบทบาทหนึ่งเอ็นพาร์คจะกลายเป็นบริษัทที่ลงทุนในส่วนของธุรกิจให้เช่า ด้านบีทีเอสจะไม่มีโรงแรมในเครืออีกแล้ว สินทรัพย์ที่เป็นโรงแรมทั้งหมดจะโอนเข้าไปในเอ็นพาร์ค ทั้งหมด

" หากทุกอย่างจบสิ้นในเดือนธ.ค.นี้ โดยเอ็นพาร์คจะเข้าไปเป็นเจ้าของในกิจการประเภทให้เช่า และการทำธุรกิจของเอ็นพาร์คจากนี้ไปไม่ได้ทำพร็อพเพอร์ตี้เพื่อขาย แต่เป็นการทำขึ้นมาเพื่อให้เช่า และมีรายได้ประจำ"แหล่งข่าวกล่าว

บีทีเอสคาดหวังว่าเอ็นพาร์ค จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจแบบที่มีรายได้แน่นอนสม่ำเสมอ การซื้อที่ดินเพื่อสร้างแล้วขาย ส่วนนี้บีทีเอส จะปล่อยให้เป็นหน้าที่ของ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) SIRI ซึ่งจะมีฐานะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจอีกราย

บีทีเอสวางตัวทำธุรกิจอสังหาฯ2ขา

จากนี้ไปบีทีเอสจะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ 2 ขา

"ขาหนึ่งเป็นการร่วมทุนกับบริษัทแสนสิริ คือสร้างพร็อพเพอร์ตี้ขึ้นมาเพื่อขาย ส่วนอีกขาหนึ่งเป็นการถือหุ้นในเอ็นพาร์คทำธุรกิจแบบเก็บ คือการเปิดให้เช่า เพื่อให้มีรายได้ที่สม่ำเสมอ ไม่ว่าที่ดินจะอยู่ติดกับรถไฟฟ้าหรือไม่ เราก็จะเก็บเพื่อเช่าอย่างเดียว อะไรที่เป็นทรัพย์สินระยะยาวก็จะอยู่ในมือของ เอ็นพาร์คทั้งหมด" แหล่งข่าว ระบุ

การทำธุรกิจอย่างนี้เป็นโมเดลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ โดยจะมีอยู่ 2 รูปแบบ คือ ประเภทที่ทำอพาร์ตเมนต์ สำนักงานออฟฟิศ ให้เช่า และโรงแรม เพราะเชื่อว่าหากทำอย่างนี้ในอนาคตสินทรัพย์ของบริษัทจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

วานนี้(15 ต.ค.) ราคาหุ้น BTS ปิดตลาดที่ 9.95 บาท ลดลง 0.05 บาท หรือ 0.50% มูลค่าการซื้อขาย 219.36 ล้านบาท ขณะ SIRI ปิดตลาดที่ 2.14 บาท ลดลง 0.10 บาท หรือลดลง 4.46% มีมูลค่าการซื้อขาย 574.23 ล้านบาท

ราคาหุ้น N-PARK ปิดตลาดที่ 0.06 บาท ราคาปิดไม่เปลี่ยนแปลงจากวันก่อน มีมูลค่าการซื้อขาย 119 ล้านบาท

Tags : คีรี กาญจนพาสน์ • บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ • แหล่งข่าว • แสนสิริ • อสังหาริมทรัพย์ • วีจีไอ • เอ็นพาร์ค